Moja iskustva kao Investitor

Investitor je u našem poslu svetinja, uostalom kao i u svim drugim oblastima života. Od Investitora potiču ideje o razvoju, odluke o potrebama za izgradnjom određene infrastrukture, kao dela uređenog i održivog sistema (ima puno kibernetike u ovoj vrsti posla i preporučujem da se makar malo pozabavite ovom naukom). Ove odluke donose benefite celoj našoj struci, korisnicima i naravno, našoj zemlji. Investitor je taj koji treba da ima petlju i viziju i da pogleda u budućnost, da prepozna šta može i šta treba da bude urađeno sada. Investitor mora da ima najiskusnije, najpametnije i najsposobnije ljude u svojim timovima. On je taj koji mora da ubedi dnevnu politiku da su potrebne određene akcije, danas, kako bi benefiti za zajednicu bili veliki sutra. On je taj koji mora da se bori sa zaparoženom administracijom (da je modifikuje i prilagodi današnjici), sa lošim i zastarelim zakonima (da ih modernizuje i menja), sa sitnim interesima (da ih generalizuje u opšte, dobre interese), sa nedostatkom vizije za period “posle nas” (uživaj posle u urađenom u naše vreme), sa fanatičnom odbojnošću prema preuzimanju odgovornosti za lična dela i nedela (ko radi taj i greši, a ko ne radi treba da dobije otkaz). 24 sata dnevno, 7 dana u nedelji mora da traje ova borba.

Investitorski poziv ima dve oštro podeljene uloge. Ulogu Planera i ulogu Implementatora.

Za dobro obavljanje uloge Planera mora se steći veliko iskustvo i proći ceo razvojni put od Biroa do Izvođenja i stavljanja objekta u upotrebu. Treba raditi kao Projektant, kao Urbanista, kao Nadzor i imati iskustva sa gradilišta. Mora se imati potpuni uvid u globalnu sliku, a u isto vreme voditi računa i o detaljima. U ovoj ulozi Investitor najšire gleda na problem i ciljevi su mu globalni, sa jednom mišlju vodiljom, a to je razvoj za zadovoljenje potreba Korisnika. Veoma kompleksna oblast jer je pojam Korisnika jako širok, od države i njenih potreba, do svih zastupljenih demografskih grupa koje treba da funkcionišu u sitemu koji planiraš. Naravno da su Investitorski timovi multidisciplinarni i svi članovi moraju imati osećaj za globalne potrebe, a u isto vreme i osećaj za potrebe svih ostalih disciplina koje su u okviru sistema. Svaka od disciplina se bavi svojim podsistemom, sa stalnim prilagođavanjem drugim podsistemima i koordinacijom globalnog sistema.

Konkretno. To je faza u kojoj vodiš računa o širokim zonama i o onome što prirodno pripada tim zonama. Ukoliko postoje elementi kojima nije tu mesto, treba ih dislocirati u odgovarajuću zonu (recimo na projektu Ada mosta, pozicija Jugopetrola u okviru te zone nije bila prihvatljiva i trebalo je dislocirati), praznine koje bi tom prilikom nastale treba popuniti novim adekvatnim sadržajima ili proširenjem postojećih (za isti projekat, taj prostor se mogao iskoristiti za proširenje postojećeg Hipodroma prema svetskim normama kako bi mogao da bude podoban i za održavanje internacionalnih događaja, za šta sada ne ispunjava propisane uslove), postojeće prirodne resurse treba očuvati i urediti (uređenju topčiderske reke, očuvanje staništa Malog Vranca, čišćenje Čukaričkog rukavca, zaštita od svih polucija Topčiderskog brda, očuvanje istorijskih vrednosti, Mašin majdan), uvođenje čistih i jeftinih masovnih prevoznih sredstava (nove metro linije, nove tramvajske linije), uloga faza implementacije i njihov uticaj na širu zonu (preuzimanje dela saobraćaja sa gradskog auto-puta i relaksiranje gradske mreže), povezanost sa drugim projektima (stvaranje uslova za implementaciju SMT-a, probijanje Bulevara Umetnosti, priprema prostora za nove železničke i autobuske putničke stanice), izrada svih mogućih varijantnih rešenja (pozicija mosta na prevlaci preko Ade Ciganlije, tunel ispod reke na uzvodnom špicu Ade Ciganlije), ocena svih predloga i izrada studija opravdanosti, planiranje sledećih faza implementacije (Topčiderski tunel, čvor Autokomanda, Mokroluški saobraćaj i veza na gradski auto-put) itd. Ovo je deo priče i samo za usku zonu uticaja ovog projekta, kao primer. Naravno tu je i planiranje svih potrebnih resursa (ogroman posao, a samo ću nabrojati neke od njih), pare, vreme, ponuda tržišta sa materijalima i slobodnim ljudskim resursima, izvođačima, projektantima, komunalnim službama itd. Ovo je samo mali uvid u kompleksnost Planerske uloge Investitora. Da bi sebi dočarali obim posla, preslikajte ovo na ceo grad (GUP), pa na Opštine i na kraju na celu državu. Redosled treba da bude obrnut u samom procesu planiranja razvoja.

Planerski proces je uvek prisutan, u toku, i on se stalno razvija i prilagođava. U nekom trenutku “se steknu uslovi” i prelazi se u fazu implementacije određenih, prioritetnih projekata. Dobrog Investitora ti uslovi zatiču potpuno spremnog, jer je stalno u toku sa Planerskom fazom i “priprema teren” za fazu implementacije.

U fazi implementacije određenog projekta, Investitor preuzima ulogu Implementatora (sprovodi i koordinira Projekat do njegovog potpunog uspešnog završetka). Ovde se vrši sužavanje globalnih ciljeva, na samo jedan. Projekat. Ovde je Investitor promovisan u Project Managera. Sada su važni Detalji. Prema mom iskustvu, Investitor treba da ima u svojoj strukturi nezavisno odeljenje koje će se baviti detaljnom proverom novčanih tokova i odeljenje za pružanje Informacija zainteresovanim stranama na Projektu i za odnos sa javnošću. Sve ostalo treba da bude zastupljeno u timu Konsultanta koordinatora na Projektu (Project Manager and Engineer – PME), konkretno za taj Projekat.

Kao Projektant sam imao sreće, da sve što sam isprojektovao, je neko i izveo. U to vreme sam mislio da je to “prokletstvo”, jer sam često provodio više vremena na gradilištima nego u birou, jer sam uvek vršio projektantski nadzor tokom izvođenja radova. Sada znam, da je to bila ona nadogradnja znanja i iskustva koja načini od nekoga dobrim projektantom. Iz tog perioda i nakon tih iskustava, sam pobornik stava da za Investitora treba da se rade Idejna rešenja i projekti za dozvole, a da Izvođački projekat treba da se radi pod okriljem Izvođača. Varijantna rešenja, faznost, uklapanje u postojeće sisteme, prioratizacija, treba da bude u rukama Investitora Planera. Postojeće stanje na terenu, do koga se došlo istražnim radovima, Izvođački detalji, putni objekti, uklapanje u postojeće stanje, infrastrukturni sistemi i njihovo prilagođavanje, popravljanje, modifikovanje, treba da bude uključeno u fazu Izvođenja. Preko Projektanta, Investitor dobija komplektnu sliku o obimu radova, problemima i rizicima na konkretnom Projektu. Projektant treba da je sastavni deo tima Izvođača (ali kontrolisan od strane Investitora) i kao takav po definiciji pruža uslugu projektovanja koja mora da zadovolji sve uslove Investitora, a da je ujedno 100% izvodljiv i sa svim detaljima koji ne usporavaju Izvođača, već naprotiv, ubrzavaju radove i daju veći stepen iskorišćenosti Izvođačevih resursa (dostupna tehnologija i faznost izgradnje). Zašto bi Investitor plaćao, skupo, Izvođački projekat kada nisam video ni jedno projektno rešenje koje nije imalo veći broj izmena u toku Izgradnje. U većini slučajeva su ove projektne dokumentacije rađene radi dobijanja povoljnijih Ponuda od Izvođača, a u najvećem broju slučajeva su dobijane “nepotpune” globalne slike koje su bile uzrok kašnjenja završetka radova i probijanja planiranih ugovorenih cena (ne predviđeni i naknadni radovi), pogotovo na Projektima koji traju duže od jedne građevinske sezone. Nažalost, za ovakve slučajeve ima previše primera u našoj praksi. Projektantske kuće mogu da oforme svoj tim sa kojim konkurišu za određeni Projekat još u Fazi izrade Idejnih rešenja i da na kraju budu uključeni u tim Izvođača radi izrade Izvođačkog projekta i Projekta izvedenog stanja, svo vreme pod kontrolom Investitora.

Pokušavam da predočim Sistemsku grešku, čije posledice na kraju najviše pogađaju Izvođača i vršioca Nadzora nad izvođenjem radova. Od Ideje do upotrebne dozvole, Investitor, Projektant i Nadzor su uslužne delatnosti koje se stavljaju u službu uspešnog završetka Projekta. Oni su oformljeni, okupljeni i rade na “tom” projektu. Onaj koji treba da kruniše njihov rad i da to sprovede na terenu je Izvođač. Jednostavno je postaviti prioritete na svakom Projektu. Svi zajedno, sve usluge, ne bi trebale da pređu 10% vrednosti ukupne cene Projekta. Ostalih 90% vrednosti Projekta su kod Izvođača. Čiji je prioritet najvišlji? Projektant je uključen u tim Izvođača (kontrola Investitora je uključena u fazi izrade projektne dokumentacije, direktno i preko Tehničke kontrole), Nadzor se bavi dodatnom kontrolom tehničkih rešenja, kvalitetom i koordinacijom Ugovora (opet sve u ime Investitora) i to kao jedan tim na “tom” Projektu. Sve izmene koje Investitor ima kao zahtev, Nadzor kao odgovoran za kvalitet, mogu preko Projektanta (Izvođača) da budu sprovedene potpuno transparetno sa benefitima i za Investitora i Izvođača. Svi problemi i potencijalni rizici su u potpunosti pod kontrolom Investitora i Nadzora, a to im daje mogućnost da uspešno obave svoju funkciju na Projektu, otklanjanje svih prepreka koje se nađu na putu Izvođaču ka uspešnom završetku posla. I to je jedini ispravni put.

Investitor nema tim koji može da vodi Projekat ili više Projekata u isto vreme. Što je i logično. Teorijski, Investitor može da bude pravnik, ekonomista i bilo šta drugo po struci van branše. Timovi se okupljaju oko Projekata i niko ne treba da drži na plati ljude koji će mu “možda” trebati. Investitor treba da oformi centralno savetodavno telo koje će da stručno (na osnovu iskustva) određuje prioritete, i pravi Programe razvoja. Na osnovu tih saznanja da vodi izradu Idejnih rešenja i dobijanja svih potrebnih dozvola, od Gradskih struktura i Ministarstava. Da uposli Konsultanta koji će pripremiti tendersku dokumentaciju za obavljanje usluge PME (koordinatora na svakom od Projekata) i da uz tesnu saradnju sa PME za “taj” Projekat uspešno ga privede kraju.

Na kraju, dobar Investitor, Projektant, Nadzor i Izvođač imaju samo jedan cilj. Uspešno stavljen Projekat u funkciju. Ako cilj nije postignut svi su na gubitku.

 

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s